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交易房屋尚未大确权 卖家成功解除二手房买卖合同

20077月,曲某与梁某经中介公司介绍签订《房屋买卖合同》,约定:房屋交易价为1250000元,曲某交付该物业予梁某使用的日期为出同意贷款通知书当天;付款方式:梁某于2007725日前支付20000元作为定金,于交易过户当天支付350000元,于交易过户完成并办妥他项权利登记后,由贷款银行直接将880000元划入曲某银行账号作楼价余款;另约定:双方均知悉涉讼房屋未办理房产证,故须加快办理房产证,加快办证费用由被告支付,曲某须积极配合或提供有关资料办理房产证。20078月,曲某与梁某签订《房屋买卖补充协议》,约定:曲某同意在收到梁某支付购房款200000元之日将涉讼房屋交付给梁某入住使用。

梁某支付20万元购房款后,曲某将涉讼房产交付梁某入住使用,然而,梁某入住使用之后,却怠于履行加快办证义务,致使房产无法交易过户,曲某迟迟不能取得余下购房款。

曲某决定委托律师代理诉讼,诉请:1、要求解除双方的房屋买卖合同关系;2、梁某退回涉讼物业给曲某。

【被告辩称】

1、合同可以继续履行,曲某没有提供证据证明不可以办理房产证;2、梁某已按约支付了加快办证费用,且现加快办证时机尚未发生,梁某不存在迟延履行的违约行为。

【余律师代理意见】

余律师的主要代理意见包含以下几点:1、《房屋买卖合同》合法有效,双方应恪守履行;2、加快办理涉讼房屋房产证的合同义务归梁某及中介方;3、梁某未履行加快办证义务导致曲某合同目的无法实现,属根本违约;4、涉讼房产至今未进行房地产初始登记(大确权),二手房交易客观上无法继续进行,《房屋买卖合同》应予以解除。

【法院判决】

一审:解除双方的房屋买卖合同,梁某将物业交回曲某。

二审:维持原判。

【余律师点评】

1、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,合同并非必然无效。

2、诉讼过程中,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,法官可依法行使释明权。

3、在开发商尚未大确权的情况下进行的二手房交易,因该交易客观上无法继续进行,二手房交易的任何一方均有权向法院请求解除该二手房买卖合同。

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