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关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见

穗府办〔2011〕46号

关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见

各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  为加强我市国有企业物业出租管理,规范物业出租行为,从源头上预防和治理腐败,防止国有资产流失,根据《中华人民共和国企业国有资产法》等法律、法规和政策的有关规定,经市人民政府同意,现提出如下指导意见:

  一、适用范围

  (一)本意见适用于市政府代表国家履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司及国有资本控股公司(以下简称市属企业)及其下属控股企业(以下统称企业)。

  (二)本意见所称物业是指企业房产(含地下建筑物)、土地及其附着物。

  (三)本意见所称物业出租,是指企业作为出租人,将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织(以下简称承租人)从事生产、经营活动,并由承租人支付租金的行为。企业住宅用于分配给本企业职工租住的情形除外。

  二、基本原则

  (一)坚持公开、公正、公平的原则,自觉遵守国家法律、法规和政策的相关规定,并接受监督。

  (二)坚持政府引导与市场运作相结合的原则,企业物业出租要配合城市功能改造,充分发挥政府引导、企业自主、市场配置的作用。

  (三)坚持经济效益与社会效益相结合的原则,要充分发挥企业物业存量资源优势,以物业出租有效带动区域产业转型升级,并切实履行社会责任。

  三、健全制度

  (一)市属企业负责企业物业出租审批权限的界定,制定规范大宗物业出租的管理制度,并按管理关系报市国资监管机构。

  (二)企业应建立和完善物业出租管理制度,明确具体部门负责物业出租管理工作,建立物业出租管理台账,加强对出租物业的跟踪管理,规范出租行为。

  (三)企业物业出租应进行必要的可行性论证,并制定合理的出租方案,内容包括:出租物业的基本情况(物业明细、地点、面积、规划用途等)、出租目的、可行性、出租期限、租金标准及用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。

  四、规范审批

  (一)企业应严格规范物业出租决策程序和行为,遵循以下基本程序:

  1.科学、充分地开展可行性研究;

  2.广泛听取企业的法律顾问或法律中介机构意见和建议;

  3.必要时可组织召开论证会,并出具有专家个人签名的评审意见;

  4.严格按照企业内部决策程序审议通过,严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

  (二)企业物业出租涉及改建、扩建、“三旧”改造的,方案制订过程中应与市规划局、国土房管局、“三旧”改造办等政府职能部门加强沟通,并按规定报有关部门审批或核准。对涉及企业拟利用出租物业进行原址开发的“退二进三”项目,在立项前应征求市国资监管机构的意见。

  (三)物业出租方案应提交企业董事会(总经理办公会)研究决定,决策资料要及时建档备案。物业出租要按照厂务公开要求自觉接受职工监督。

  (四)企业拟签订物业单次出租的期限原则上不超过3年。需要承租方对承租物业有较大投入的,租期可适当延长。

  (五)企业拟签订物业单次出租的期限超过6年以上的,市属企业应严格做好风险评估,切实履行内部决策程序,事前征询市国资监管机构的意见,并及时将企业审议通过的出租方案、决议、法律意见书等相关资料报市国资监管机构。

  (六)市属企业下属控股企业拟签订物业单次出租的期限为6年以内的,应依照大宗物业出租管理制度要求,报市属企业审核同意。

  (七)市属企业下属控股企业拟签订物业出租的期限超过在任领导班子的本届任期的,应事先征询市属企业同意。

  五、规范行为

  (一)有下列情形之一的物业不得出租:

  1.物业产权不清晰的;

  2.司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的;

  3.共有物业未取得其他共有人同意的;

  4.物业权属有争议的;

  5.擅自改变物业规划审批的建筑物使用功能的;

  6.属于违法、违章建筑的;

  7.不符合安全标准的;

  8.已抵押的物业,未经抵押权人同意的;

  9.法律、法规规定不得出租的其他情形。

  (二)出租人应在合同中约定,承租人有下列行为的,出租人可以终止合同,收回出租的物业。由此造成的损失,出租人应积极向承租人追索:

  1.将承租的物业擅自转租的;

  2.将承租的物业擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;

  3.将承租的物业擅自拆改结构或改变用途的;

  4.拖欠租金超过合同约定的;

  5.利用承租物业进行违法活动的;

  6.故意损坏承租物业的;

  7.对存在的安全隐患,不予整改或整改不合格的;

  8.法律、法规规定其他可以收回物业的。

  (三)有下列情形之一的,物业租赁当事人应及时提出变更或解除租赁合同,以维护国有资产合法权益:

  1.因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;

  2.因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁的;

  3.相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的。

  (四)除上述规范行为外,出租人和承租人依法另有约定的行为应在合同中予以明确。

  六、公开招租

  (一)企业物业出租应当采取公开招租的方式进行,到期后应重新公开招租。鼓励通过符合资质要求的产权交易机构、拍卖机构等或企业自行组织进行公开竞争招租,承租人及出租价格由公开竞争招租择优确定。大宗物业出租项目应在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告20个以上工作日。

  (二)企业物业的出租底价可根据市场询价及供求情况确定,以周边相同地段,类似功能、用途参照物的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据,或者采取评估方式确定出租底价,原则上按照两者就高来确定。

  (三)经公开招租只有一个符合条件的报名者,经市属企业批准后,可以采取协议租赁方式,并按规定公示5个工作日无异议后方可实施。无报名者,经市属企业批准,可按不低于出租底价的90%价格重新公开招租。

  (四)对以下3种情形的物业出租,可以不采取公开招租:

  1.涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业出租;

  2.可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等、造成重大社会影响的物业出租;

  3.经政府批准的特殊物业出租。

  对不能公开招租的物业出租价格,由市属企业按照《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)等有关规定,经评估后合理确定,并在合同签订前10日报市国资监管机构备案。

  (五)企业物业出租,应选择符合区域功能定位和产业定位项目和有实力的承租人,大宗物业出租要做好承租人的尽职调查。鼓励在同等条件下,优先选择世界500强企业、国有控股上市企业、有实力的民营企业等,以出租物业作为产业发展平台,大力发展适合国家中心城市发展的现代产业。

  七、签订合同

  (一)承租人确定后,物业租赁当事人应当依据《中华人民共和国合同法》订立书面租赁合同,并按照我市有关规定进行房屋租赁合同登记备案。涉及划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营的,应按照我市有关规定缴纳土地出让金。物业租赁合同的内容至少应包括下列条款:

  1.租赁当事人姓名或者名称及住所;

  2.物业座落、面积、结构、装修,附属设施和设备状况;

  3.租赁用途;

  4.租赁期限;

  5.租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式;

  6.物业交付日期;

  7.物业使用要求和修缮责任;

  8.物业转租的约定;

  9.物业返还时状态和增添物的处置;

  10.变更、解除合同的条件;

  11.违约责任;

  12.合同纠纷的解决方式;

  13.当事人约定的其他条款。

  (二)企业物业出租时,合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款,如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形,出租方有权终止合同。

  (三)企业法律顾问或聘用法律中介机构应对租赁合同条款认真把关,大宗物业出租项目在签订合同前,应出具法律意见书。

  八、监督检查

  (一)物 业租赁合同一旦生效,出租人与承租人都应严格履行。企业应按合同的约定,加强合同履约监管,保证协议的正常履行,加强对出租物业的安全、消防等监管。如承 租人不履行或者不完全履行协议时,企业应当按照合同约定及时采取相应措施,保障合同的履行。企业未及时采取措施或者措施不当造成国有资产损失的,将依法追 究企业主要负责人及相关责任人的责任。企业监察(纪检)等有关部门应对本企业的物业出租工作进行全程监督,对物业出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查,及时纠正存在的问题,确保物业出租管理工作规范有序进行。

  (二)市 属企业作为物业出租的责任单位,切实履行管理责任。企业相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度,以权谋私、滥用职权、玩忽职 守造成国有资产损失的,应当依法承担相应赔偿责任,并按照《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于印发〈广州市市属国有企业资产损失领导人员责任追 究暂行办法〉的通知》(穗文〔2010〕8号)追究责任;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

  (三)市国资监管机构切实履行出资人职责,加强对国有企业物业出租管理工作的指导,依法行使监督职能。市国资监管机构派驻企业的监事会或财务总监要对企业物业出租工作进行监督,对企业管理制度执行情况进行定期检查,大宗物业出租情况要及时上报。

  九、其他

  (一)市属企业应结合本指导意见,对已出租物业情况进行全面清理,发现问题应及时整改。

  (二)企业与其他投资者合资、合作的项目公司承租本企业物业的,应参照本指导意见执行。

  (三)企业与承包方签订承包经营协议,涉及物业出租行为的,应参照本指导意见执行。

  (四)市属企业(含不同国资监管机构所监管企业)之间及其全资控股企业之间物业出租行为,可由相关企业自行协商确定。

  (五)企业化管理的事业单位及其投资的企事业单位的物业出租行为,参照本指导意见执行。

  (六)各区、县级市政府结合当地实际,参照本指导意见规范物业出租行为。

  (七)本指导意见自发布之日起施行,有效期5年。有效期届满,将根据实施情况依法进行评估修订。

广州市人民政府办公厅
二○一一年十一月四日

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