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房地产开发项目规划设计定位刍议

近 几年,我国商品房空置率高,除与我国住房体制有关之外,还有一个重要的原因就是规划设计不合理,即地点偏远、交通不便;户型不合理;公共配套设施不齐全; 朝向、设计不科学,居住环境差等。笔者认为房地产开发项目规划设计的关键问题是定位问题,只有规划设计定位可行,房地产开发项目才有科学性可言。房地产开 发项目规划设计定位究竟应如何?

 

一、注意市场导向性、环境性和适度性。

 

如 今,人们的生活水平有了很大的提高,购房时已不再单纯考虑住得下的问题,而是要求住得好,住得舒服。不仅要求有四明结构,食寝分离,居寝分离,还追求功能 分区明确、空间布局合理、充分考虑人的生活习惯等而设计的房型。以上海楼市为例,消费者就偏重于高层的三房一厅的经济型房型。一般来说,随着层数的增加, 施工要求和施工工艺也随之提高。在设计方面,消防、供水、供电、交通组织等技术措施随着层数的增加而变得复杂化,这就增加了材料用量和施工难度,使造价大 幅度增加。那么为何在上海高层住宅会越来越受到购房者的关注呢?不排除价格降低的原因,还因为高层也有许多优点:交通便利,配套设施齐全,质量好,寿命 长,绿化好,加上上下楼有电梯代步,居住舒适、安全、方便。在寸土寸金的上海,尤其是市中心区,对于有一定经济实力的消费者来说,高层比多层好,并已达成 共识。据报道,位于经济发达的珠江三角洲的大中城市,前几年二室一厅和一室一厅的小套住房在市场上独领风骚,如今已风光不再,三室一厅和三室两厅的中套住 房已悄悄受宠,且有取代大套型住宅趋势。其原因主要有:第一、住宅的使用功能比较齐全,在功能上对一个家庭来说已经一步到位(夫妇一间,孩子或老人一间, 另一间可做书房、琴房或客房使用”;其次30多 万元的房款拼拼凑凑还能组合得起来。讲究房型的经济性就更不必说了,曾经一度受房越大越好的影响,许多房都闲置,缘由在于房价高,不经济。目前,大部分想 购房的人是中、低收入者,追求大房型只是大部分人的想法,但其经济承受能力决定了要选择经济型的住房,即布局合理,功能实用,厅房面积经济,总价要低。

 

再者,环境景观也相当重要。整天穿梭于水泥、钢筋组成的大楼、道路中,人们希望回家后能拥有一种回旭自然的感觉,绿意环抱,四季花开。即使地段偏一些,但能推窗见绿,有大片的集中绿地,错落的园林小品点缀其间,也会受到购买得的青睐。在GB5018093《城市居住区规划设计规范》中特别规定:居住区内公共绿地的总指标,应根据居住人口规模分别达到:组团不少于0.5平方米/人,小区(含组团)不少于1平方米/人,居住区(含小区与组团)不少于1.5平方米/人,并根据居住区规划组织结构类型统一安排、灵活使用。以南京栖霞建设集团的月牙湖花园项目为例,月牙湖整个小区容积率不到1.0,绿化率达56%,紧临月牙湖小区中心绿地广场占地1万余平方米,使所有的住户都能共享湖光山色和古城墙景观,由此掀起“绿洲”旺销景象。

 

当 然,无论层数、房型,还是绿化,都不是越高越好,越大越好,必须有一个“度”的问题。我们要考虑可居住性和舒适性,在面积上有一个最低标准。在设备设施上 要提高功能水平。在环境布局上要幽雅,交通便捷。适度性还需注意数量和规模,依市场状况和自身条件确定开发的数量和规模。1995123日 建设部发布的《城市房地产开发管理暂行办法》第三条指出:“房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规 划、合理布局、综合开发、配套建设”。不注意把握建设发展的适度性,盲目上马,开发建设项目就会沉淀与膨胀,后果必将不堪想象。

 

二、重视安全性。

 

建 筑物的安全,人命关天,越来越受到人们的重视。从这几年国内外频繁发生的事故来看,有施工粗制滥造、偷工减料的原因,也有管理混乱的原因,也有设计不周的 原因。设计是安全的第一关,无照设计,超级设计是绝对不允许的,设计无审核制度,无签字人制度也是不行的。麻痹出事故,这是历史的教训,在设计安全上,来 不得半点马虎。在规划设计时必须对各种可能产生的灾害,进行分析,并按照有关规定,对建筑的防火防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑 物等作必要的安排,使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。

 

三、考虑超前性

 

随着改革开放的深入发展,科技将日新月异,人们的生活也从温饱进入小康,进而走向富裕。1958年 中国描绘的幸福远景是“楼上楼下,电灯电话”,现已普遍实现。目前各式家电快节奏更新换代,私人小轿车已步入部分富裕户,电脑联网缩短了世界的距离,这说 明今天适用的,明天也许落伍甚至被淘汰。湖南长沙市的五一路,当初设计时,设计员已做出了一定的超前性设计,而今其路面宽度对繁华的市区来说还是较窄,仍 需扩宽。所以说设计上的超前意识是必需的,该预留的就得预留,如果到时候再说、再改造,不是不可以,但浪费就大了。

 

四、强调用户的参与性。

 

无论是住宅,还是商业公建写字楼,如果“名花有主”,不妨让他们参与设计,从布局设施等尊重使用人的意见。如果暂时无主,拿住宅来说,最好设计成大开间,可灵活隔断,把设计让给未来的使用人。

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