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2013新政国五条细则个税新规定律师实务解读

2013年3月1日,国务院公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),规定:”税务、住房城乡建设部门 要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”
此新闻出来后,引起了大家热烈的关注,北京市浩东律师事务所张春杰律师帮读者从法律及律师实务角度解读此规定。
一、什么情况下二手房买卖可不用交个人所得税?
依现行规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。除此之外,出售自有住房,均应依法缴纳个人所得税。
“个人购房日期”的确定方法为:住房自用起始时间按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)第三条第四 款规定:”个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”;对根据国家房改政策购买的公有住房,自用起始时间按照《国 家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)第五条规定:”以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋 产权证上注明的时间,按照’孰先’的原则确定购买房屋的时间”;对通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房,自用起始时间按照国税发 [2005]172号文第四条规定:”其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”。住房自用终止时间以国土房产代征单位受理其产权 过户申请之日为准。
二、哪些情况下二手房买卖可以不按20%交个人所得税?
除了上述依法免交个人所得税的,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房 转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在转让收入1%-3%的幅度内确定。目前北京是按照全额的1%征收。
三、在按20%交个人所得税的情况下如何尽可能降低费用?
现行计算方式:个人所得税=转让所得*20%=(转让财产收入额-财产原值-合理费用)*20%
在转让财产收入额降低或房屋原值增加或合理费用增加的情况下,应交的个人所得税都会降低。
四、如果按20%交纳个人所得税,由买方还是卖方交纳?
由于20%个人所得税数额巨大,该费用由买方还是卖方交纳,这是实务中最具争议的问题。张春杰律师认为:就此问题,双方应以意思自治优先原则处理,不过参 照法院处理同类案件的精神,在合同履行不能的情况下,可能会依情势变更原则处理此类案件,不过合同解除后,房价上涨部分及中介费部分如何分担也是个难点, 关于此问题具体分析可见张春杰律师的其他文章。
五、哪些方式可以避税?
能否采用虚假诉讼、假离婚、伪造发票、阴阳合同等方式避税?可详见张春杰律师的《国五条细则出台后二手房个税避税方法律师全解读》。
附:谷林树律师相关文章: 
房屋原值如何确定?
“房屋原值”应按下列规定予以确定:
1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别如下计算:
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁入除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;
(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货市的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

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