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签订500年租赁合同 违建被拆承租人起诉返租金

中国法院网讯 (欧阳九林 马雪辉) “站在拆迁补偿风口浪尖紧握住日月旋转,愿获补偿多多过得幸福美满,我真的还想再活五百年”。2013年7月18日,广西柳州市鱼峰区人民法院经调解确认三起五百年租赁合同无效案,被告返还相应的租金。

2011年11月,来自广西象州县的周家三兄弟与柳州市蓝氏兄妹分别签订了一份房屋租赁合同,蓝氏兄妹将柳州市鸡窝洞自建的房屋租分别租给周家三兄 弟,周家三兄弟一次性支付蓝氏兄妹租金分别是65000元、39800元、14000元,租赁期限为500年。按合同约定,周家三兄弟有权对现有的房屋进 行拆除、改建,所有权归周家兄弟,在租赁期间内,遇征地拆迁补偿,拆迁补偿费归周家兄弟。

据悉,自2008年开始,一些外地人员在柳州市鸡窝洞买地建房或租住私房,经鱼峰区行政执法局调查,有200多处房屋未取得建设工程规化许可证等手 续,涉及235户违法建设,经过社区、城管等工作人员耐心宣传相关法律和政策后,该区域大部分居民自行撤离。对不愿撤离的,2013年6月18日、19 日,鱼峰区相关部门对鸡窝洞违建房屋进行整体拆除,上述周家三兄弟租住的房屋也在拆迁之列。

周家三兄弟眼见租住的房屋不复存在,拆迁补偿又打水漂,自己花了那么多钱真是冤枉,为挽回自己的损失,周家兄弟到柳州市内某律师事务所咨询,经律师指点后,周家兄弟分别将蓝氏兄妹告上柳州市鱼峰区人民法院,要求确认五百年租赁合同无效并返还租金。

承办案件的法官组织双方当事人进行调解,因案件涉及的人数较多,案情复杂而又特殊,涉及的标的物是违法建筑物,且该建筑物已被拆除不复存在,双方分歧 较大。周家兄弟认为,蓝氏兄妹出租的是违法建筑物,该建筑物被强制拆除后,造成周家兄弟重大的经济损失,要求返还所支付的租金。蓝氏兄妹则认为,周家兄弟 已将自己原有的砖瓦房屋拆除了,自行在原有的土地上重建房屋,执法部门拆除的是周家兄弟重新建造的房屋,不同意返还租金,如果要返还租金,就要周家兄弟赔 偿房屋的损失。

承办该案的法官认为,《合同法》第214条规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约 定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该案涉及的标的物是违法建筑,因合同内容违法,租赁合同应属无效合同。无效合同的处理原则是:因该合同取得的财 产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。鉴于 该三份租赁合同,未约定每年的租金是多少,且周家兄弟已租住了24个月,应相应扣除租金。历经三天的艰辛调解,双方当事人最终采纳的法官的建议。蓝氏兄妹 扣除周家兄弟租赁期限相应的租金后,将剩余的租金返还周家兄弟。

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