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房屋租赁税约定由承租人缴纳是否有效? – 深圳建筑工程律师网

依照《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定,出租房屋属于服务业,应当缴纳5%的营业税,以及城市维护建设税和教育费附加,同时,还需要缴纳个人所得税,纳税义务人为出租人。

实践中,有的出租人与承租人在租赁合同中约定租赁税由承租人负担,出租人只收取 纯租金 ,对于该约定是否有效存在争议。

一种观点认为,出租人是法定的营业税、城建税及教育费附加和个人所得税的纳税义务人,通过合同约定的方式将纳税义务转嫁给承租人是无效的。法律依据是《税收征管法实施细则》第三条第二款: 纳税人应当依照税收法律、法规的规定履行纳税义务。其签订的合同、协议等与税收法、行政法规相抵触的,一律无效。

另一种观点认为,该约定对于合同当事人是有效的,但对于税务机关无约束力,并不影响税务机关向纳税义务人催缴税款,甚至作出处罚。

笔者同意第二种观点,理由如下:

首先,合同当事人约定由承租人缴纳租赁税并未违反国家税收法律法规,应属合法有效。

合同约定由承租人缴纳租赁税并未改变出租人的纳税义务的身份,也并没有逃避国家税收,仅仅是由承租人代为缴纳。不属于《税收征管法实施细则》第三条第二款规定的情形。

其次,当事人约定由另一方缴纳税费,是合同当事人之间对费用分担进行的约定,实质上是对房屋租金金额的约定,与将税费并入租金并无区别,不存在逃税的问题,只是税务机关在征税时应当将不含税的租金倒推出含税的租金金额作为计税基数,以计算出应纳的营业税、个人所得税等税费。因为纳税申报时需要提交租赁合同,如果当事人约定租金为不含税的纯租金收入,应当推算出含税租金再行计税。

律师建议:

为了避免发生争议,建议当事人在签订合同时,所约定租金将税费包括在内,由出租人依法申报纳税。如果约定由承租人负担租赁税,建议将该条款拟为:本合同房屋租金为不含税租金,出租人依法应当缴纳的税费(包括营业税、城建税和教育费附加、个人所得税)由承租人在纳税申报期内代为缴纳。如果因承租人怠为履行该合同义务,导致税务机关向出租人催缴税款,出租人缴纳税款后有权向承租人追偿。

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