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签订租房合同要诀 – 深圳建筑工程律师网

租房一般都要签订书面《房屋租赁合同》。笔者办案见到的租房合同可谓五花八门,有些寥寥几句,仅约定了房屋和租金、租期;有些是从互联网下载的格式文本,多达十余页,貌似全面,但缺乏针对性,真正聘请专业律师有针对性起草的租房合同是极少的。
笔者认为,要求每一份租房合同都达到专业标准是不现实的,一份合同只要约定了主要内容,在谴词用句上不出现明显的疏漏,就比较不错了。现归纳承租人在签订租房合同时须留意的要点供大家参考:

房合法,人恰当;
钱明确,不赖帐;
期限明,有保障;
装修贵,可补偿;
优先权,要主张;
转租权,莫遗忘;
如违约,须赔偿。

下面分别解释说明:
一、房合法,人恰当。
租房首先要弄清楚所租房屋是否合法。如果租的房屋是没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,签订的租合同就是无效。当然,如果涉及诉讼,在一审法庭辩论终结前完善相关手续的,法院会认定合同有效。要弄清楚房屋是否合法,最简单的方式就是要求出租人出示房产证,有产权证的房屋一般都是合法的。如果不能出示产权证,建议审查有无其他证件证明房屋的合法性,倘若无任何证件,建议谨慎行事。否则签订的租房合同可能就是无效的,无效的合同对双方没有约束力,你所权益将难有保障。
在弄清楚房屋是合法的情况下,为了保证你所签订的租房合同有保障,还必须明确是与谁签订,即签订合同之人应当有权出租房屋。一般而言,租房合同要与产权人签订,如果是其他人出面签订租房合同,建议由产权人出具委托书或者能证明他有权出租的凭据,否则你所签订的租房合同可能涉嫌无权处分,一旦产权人不认可将不受保护。
二、钱明确,不赖帐。
租房合同扯皮通常都和钱有关系,一般是租金约定不明,包括租金是否可调整,有无递增或者递增的比例,或者交付租金的期限不明等不一而足。比如笔者见到有些租赁合同约定 租金随行就市 ,这就属于约定不明。因为国家对房屋租金没有硬性要求,房屋租金属于市场调节,很难确定市场价是多少。因此,建议明确约定年租金或者月租金是多少,什么时候交租金,租金是否递增或者递增比例等。如果不递增,建议明确约定在租期内出租人不得以任何理由要求增加租金。避免出租人随着经济发展或者看承租人生意兴隆而反悔,无理要求增加租金。
三、期限明,有保障。
租赁期限是合同必备的条款,如果没有约定或约定不明将视为不定期租赁,出租人可能随时将房收回。在约定租期时不能超过20年,超过20年的部分将是无效的。
四、装修贵,可补偿。
倘若你要对租赁的房屋进行装修添附或改建,首先要征对出租人同意,否则不仅出租人不给予补偿,他还可以要求你恢复原状。如果出租人同意装修或改建,建议对所装修添附的物品在租期届满或者中途终止合同是否要求补偿以及如何补偿作出约定,避免扯皮。
五、优先权,要主张。
房屋租赁涉及两个优先权,即优先购买权和优先承租权。前者是指在租赁期内,如果出租人要出卖房屋,承租人有优先购买权。后者指租赁期满,如出租人继续出租,承租人有优先承租权。法律对于优先购买权有明确的规定,但对于优先承租权则没有具体规定,建议在租赁合同中予以明确,否则难以主张。
六、转租权,莫遗忘。
转租是比较常见的,但如果合同没有约定,转租则必须征得出租人同意,否则出租人可以将房屋收回。建议在合同中约定,承租人有一定条件下可以将房屋转租。
七、如违约,须赔偿。
一般来说,违约要赔偿对方损失是大家都知晓的道理,但涉及到具体纠纷,比如说违约赔偿的范围如何确定则需要在合同中予以约定,比如笔者就见到一个租赁门面做生意的老板,由于出租方将门面收回,导致他所进的货积压,无法处理,亏损是否可以作为违约损失赔偿,以及如何计算就比较麻烦。因此,建议针对特定用途进行约定。
当然,这些都仅仅是签订租房合同需要重点关注的。要避免扯皮,还有很多内容需要约定,比如煤气、电费、水费在移交前需要结清,物管费由谁缴纳,房屋坏损由谁负责修缮,房屋被征收拆迁所获赔偿如何分配以及租赁税是否由承租人负担等都需要明确约定。

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